Sluiting van die aangrensende Gastehuis : Inligting vir Huiseienaars en Bure

“You can be a good neighbour only if you have good neighbours” (aldus die toneelskrywer Howard E. Koch)
Jy kom tot die gevolgtrekking – vir watter rede ook al – dat jou buurman se nuwe gastehuis beslis nie tot voordeel van jul stil en rustige woonbuurt is nie. Jy besluit om die situasie te ondersoek.

Eerstens stel jy vas dat die plaaslike munisipaliteit se soneringskema nie toelaat dat enige iemand ‘n gastehuis mag bedryf sonder dat ‘n spesiale afwyking hiervoor goedgekeur word nie. Jou buurman beskik nie oor so ‘n permit nie.

Wat is jou regte en wat moet jy aan die hof bewys voordat die hof jou van hulp kan wees? Moet jy byvoorbeeld bewys dat skade berokken is, of is die blote gebrek aan ‘n permit voldoende?

Rusverstoring – wilde partytjies en steurende gaste

  • Inwoners van ‘n rustige woonbuurt (met ‘n sonering van enkel residensieel) het die Hof versoek om ‘n interdik teen die bedryf van ‘n gastehuis in hul buurt te verleen.
  • Hul klagtes het verskeie gevalle van rusverstoring ingesluit, asook ‘n wilde partytjie met meer as 50 gaste. Die gebruik van drank, ‘n vloekery, geskreeu en urinering op straat is in die hofstukke uiteengesit. Die deurnag partytjie is kortstondig gestuit deur ‘n besoek van die SAPS om 3 uur die oggend. Die partytjie het om 7 uur die oggend finaal tot ‘n einde gekom met SAPS se finale besoek. Daar was ook ander klagtes van steurende gedrag deur gaste wie gebruik gemaak het van busse, taxi’s en ook konstruksievoertuie, om hul na en van die gastehuis te vervoer.
  • Die gastehuis is sonder die voorgeskrewe spesiale permit wat die plaaslike ordinansies voorskryf, bedryf.
  • Die eienaars van die gastehuis het verklaar dat hul twee keer in die korrekte formaat aansoek gedoen het om spesiale toestemming. Hulle sou twee keer toestemming verkry het om met hul bedrywighede voort te gaan, hangende finale goedkeuring. Hierdie was ‘n punt van hewige dispuut. Die hof verklaar dat sulke informele toestemming nie die goedkeuring kan wees wat in die betrokke reëls en regulasies voorsien is nie. Die korrekte prosedures moet gevolg word. Dit beteken dat die nodige kennis aan die grondeienaars in die omgewing van die gastehuis gegee moet word en dat die voorgeskrewe kennisgewing in die plaaslike koerant moet verskyn. Dan moet die aansoek oorweeg word en eers na behoorlike oorweging, mag toestemming gegee word vir die spesiale gebruik van ‘n gastehuis. Tot op daardie stadium word die gastehuis onwettig bedryf.
  • Die hof het ook verklaar dat dit nie vir die eienaars van die gastehuis van hulp kon wees om hul bure se aantygings van klagtes van rusverstoring en steuring te ontken nie. Dit verander nie die feit dat die gastehuis onwettig bedryf was nie.
  • Die eienaars het aangevoer dat klaende bure geen reg het om die hof se ingrype te versoek as hulle nie kan bewys dat spesiale skade gely is nie. Die hof het nie met hierdie argument saamgestem nie. Die geldende soneringskemas verleen reeds regte aan die grondeienaars. Die hof bevind dat grondeienaars geregtig is om te vereis dat hul buureienaars aan die regulasies van die spesifieke sonering skema moet voldoen. Dit is ‘n belangrike beslissing en dit maak dit makliker vir bure wat negatief geraak word, om in hierdie omstandighede hulp te verkry.
  • Die gastehuiseienaars het ook gevra vir die opskorting van die interdik, hangende die oorweging van hul aansoek vir ‘n permit. Die hof het dit van die hand gewys.
  • Die eindresultaat was dat die gastehuis moes sluit. Die hof het ‘n kort oorgangsperiode toegelaat sodat langertermyn-inwoners alternatiewe verblyf kon vind.

Die oopmaak van ‘n gastehuis? Dit kom neer op die volgende:

Elke munisipaliteit het sy eie ordinansies wat bepaal wat in elke soneringskategorie toegelaat word en wat nie. Waar ‘n formele munisipale permit vereis word om ‘n gastehuis te bedryf, moet jy aansoek doen en moet die permit toegestaan word voordat die gastehuis oopgemaak mag word. Indien daar nie aan hierdie bepalings voldoen word nie, kan jou bure aansoek dat die gastehuis gesluit word as gevolg van die ontbrekende permit.

Die beste plan is om van die begin af met die buureienaars te onderhandel, sodat hulle van dag een af aan jou kant is. Dit is ook die moeite werd om regsbystand te kry wanneer jy vir jou permit aansoek doen om seker te maak jy in die bes moontlike posisie verkeer.

Op ‘n finale noot vir lankmoedige bure

Staan op vir jou regte. Jy mag dalk 100% geregtig daarop wees,maar soms  is dit beter om oorlog met die bure as die heel laaste opsie te oorweeg. Daar is geen wenners en dikwels vele verloorders in so ‘n stryd. Indien jou beleefde versoeke om “asseblief die deure toe te maak” of om “asseblief op te hou om die rus te versteur” nie help nie, moet jy dan onmiddellik regsadvies verkry.

 

Ns. Wat van Airbnb?

Daar is grys areas rondom soneringsbeperkings en hoe dit betrekking het op kort termyn verhuring in Suid-Afrika. Munisipaliteite het ook almal hul eie reëls en regulasies vir bed-en-ontbyt fasiliteite asook vir ander tipes gaste akkommodasie. Vind gerus uit wat jou plaaslike munisipale owerheid se vereistes en beperkings mag wees.

Skuldeisers en Skuldenare: Belangrike uitspraak oor Verjaring

Om skuld op te loop is nie so sleg nie. Dit is om in jou skuldeisers vas te loop, wat sal seer maak.” (Onbekend)Skulde verjaar na ‘n tydperk. Dit word dus regtens oninvorderbaar. In die meeste gevalle verjaar die algemene vorme van skuld na drie jaar. In ander gevalle soos met vonnisskuld, verbandskuld, eiendomsbelasting en belastingskuld verjaar dit eers na dertiig jaar. Daar is ook ander tydperke op spesifieke statutêre skulde van toepassing en daar is ook altyd ‘n paar uitsonderings. Verkry advies indien jy dalk meer besonderhede hieroor benodig.

Dit is belangrik om te weet dat verjaring in seker gevalle opgeskort kan word. Dit is byvoorbeeld in gevalle waar die skuldenaar ‘n minderjarige is, geestesversteurd is, onder kuratorskap is, of hom buite die grense van Suid-Afrika bevind. (Dit is nogal ‘n lang lys.)

Verjaring kan ook “gestuit” word. Die mees algemene voorbeeld hiervan is deur ‘n dagvaarding op die skuldenaar te beteken of indien die skuldenaar ‘n uitdruklike of stilswyende skulderkenning maak.

Dit is hierdie laaste voorbeeld wat ons gaan bespreek, omdat dit die beste geleentheid aan skuldeisers bied om die verjaringsperiode te verleng. Dit hou ook ‘n gevaar in vir enige skuldenaar wat geduldig wag vir sy skuld om te verjaar. ‘n Uitgeslape skuldenaar sal daarom alles moontlik doen om enige vorm van skulderkenning te vermy.

‘n Baie nadelige erkenning wat “sonder benadeling van regte” gemaak is.

Ons Hoogste Hof van Appèl het pas ‘n betekenisvolle kinkel in die kabel gelaat en beide skuldeisers en skuldenare behoort hiervan kennis te neem.

Die beslissing handel oor die beginsel dat daar gedurende skikkingsonderhandelinge “sonder benadeling van regte” erkennings gemaak kan word Die idee hieragter is dat kostes, gesloer, vyandigheid en die ongerief van litigasie dalk vermy kan word. Die partye word dus aangemoedig om openlik te praat en te onderhandel, sonder die vrees dat wat onderhandel word, later teen hulle in die hof gebruik sal word. Tot nou toe was die enigste uitsondering hierop dat ‘n “daad van insolvensie” wel bewys kon word deur te verwys na ‘n skuldenaar se onderhandelinge al was dit sonder benadeling van regte.
Die ontwikkelaar en die eiendomsagentskap – R2 miljoen op die spel

  • ‘n Eiendomsagentskap het kommissie van R2,147 miljoen van ‘n eiendomsontwikkelaar geëis.
  • Op sy beurt het die ontwikkelaar verskeie teeneise in totaal van R1,023 miljoen van die agentskap geëis.
  • Die ontwikkelaar het gedurende skikkingsonderhandelinge erken dat hy die kommissie verskuldig was. Hy het voorgestel, op ‘n sonder benadeling van regte grondslag, dat die twee stelle eise teen mekaar verreken word. Hy bied dan aan om die netto balans aan die agentskap oor te betaal.
  • Die agentskap het die skikkingsvoorstel van die hand gewys en ‘n hofstryd het gevolg. In die hof het die ontwikkelaar in sy verweer aangevoer dat die meeste van die agentskap se eise reeds verjaar het, aangesien hul ouer as drie jaar was.
  • Die Appèlhof het hierdie verweer verwerp. Die hof bevind dat die drie jaar verjaringsperiode deur die ontwikkelaar se skulderkenning onderbreek is, ten spyte daarvan dat sy skikkingsaanbod uitdruklik sonder benadeling van regte gemaak is.

Hierdie is ‘n nuwe wending in ons regsbeginsels rondom skikkingsaanbiedinge. Beide partye moet hiervan kennis neem:

    • Vir skuldeisers om te sien of daar ‘n geleentheid bestaan om verjaring uit te stel; en
    • Vir skuldenare om te sien dat dit inderdaad gevaarlik kan wees om agter die gewaande skild van “sonder benadeling van regte” te skuil.
  • Hier was die eindresultaat dat die eise nie verjaar het nie. Die ontwikkelaar kon hom nie op verjaring beroep nie en hy moes in die hoofaksie voortveg.

Neem kennis dat hierdie nuwe uitsondering tot die sonder benadeling van regte reël beperk word tot die onderbreking van verjaring. Erkennings wat tydens onderhandelinge gemaak word – sonder benadeling van regte – kan steeds nie gebruik word om te bewys dat iemand geld skuld nie, of om te bewys wat die bedrag van die skuld is nie. Die erkenning kan slegs gebruik word om die verjaring te onderbreek, en selfs dan is dit beperk, soos die hof dit gestel het:

“The exception itself is not absolute and will depend on the facts of each matter. And there is nothing to prevent the parties from expressly or impliedly ousting it in their discussions.”

Lesse vir skuldeisers en skuldenare

Skuldeisers: Voorkoming is beter as genesing. Voorkom dat geskille oor verjaring in die eerste plek opkom. Moenie die invordering van skulde, eise vir skade of die opeis van enige ander eis uitstel nie. Bedien ‘n dagvaarding op die persoon wie aan jou geld verskuldig is voor jy jou eis vir ewig moet afstaan. 

Skuldenare: Betaal altyd jou skulde. Soos die Romeinse skrywer Publilius Syrus al twee millennia gelede opgemerk het. ‘n Goeie reputasie is meer werd as geld. Indien jy ‘n eis gaan teenstaan, kan jy ‘n waardevolle verweer verloor indien jy ‘n skulderkenning maak, selfs al maak jy dit sonder benadeling van regte.

Werkgewer teen Werknemer: Kan jy getuienis gebruik wat met dreigemente van vervolging verkry is?

“… you are going to be a very sorry man you (sic) probably going to sit in jail tonight” (die dreigement wat aangehaal is in die uitspraak hieronder.)Wanneer ons dink aan werkgewers en werknemers wat in ‘n hofstryd betrokke is, dink ons gewoonlik aan arbeidsdispute – van stakings en dissiplinêre verhore, tot onbillike afdanking en diesmeer.

Soms eindig hierdie arbeidsdispute ook in gewone siviele howe. Veral waar siviele eise ook ingestel word. ‘n Interessante Appèlhofsaak verskaf hier ‘n goeie voorbeeld.

‘n Beskuldigde diamantdief word gedagvaar vir R6 miljoen

  • ‘n Aanleg het mynafval verwerk met die doel om growwe diamante te vind en te verkoop. Die aanleg het ‘n Finale Verhalingsbestuurder in ‘n senior vertrouensposisie aangestel.
  • Opnames van die werkplek se kringtelevisie het daarop gewys dat die bestuurder diamante gesteel het.
  • Die bestuurder is hiermee gekonfronteer. Die bestuurder het ‘n skulderkenning gemaak, wat op video opgeneem is, hy het ‘n skriftelike skulderkenning van R5 miljoen onderteken,  hy het R530 000 in kontant oorbetaal as gedeeltelike terugbetaling en hy het saamgewerk om ander gesteelde diamante vir die maatskappy weer terug te vorder.
  • Hy het later vir sy werkgewer ‘n afskrif van sy volle skulderkenning aan die SAPS gegee. Hy het ook ingestem om ‘n tweede onderhoud op video te laat neem.
  • Hy is strafregtelik vervolg, maar hy is vrygespreek nadat die strafhof bevind het dat sy verklaring aan die polisie nie vrylik en vrywilliglik gemaak is nie. Die kringtelevisie opname was nie in die strafsaak ingedien nie. Dit is vreemd aangesien die siviele hof later bevind het dat dit die bewyse van die diefstal bevat.
  • Die werkgewer het die bestuurder gedagvaar vir die verhaling van R6,015 miljoen. Die bestuurder het beswaar gemaak teen die toelating van die getuienis van sy verskeie skulderkennings, erkennings en verklarings op grond van onregmatige dwang.
  • Die Hoë Hof het die bestuurder se skulderkennings en erkennings en verklarings  as getuienis aanvaar. Hierdie besluit en bevinding is later deur die Hoogste Hof van Appèl gehandhaaf.

Die waarheid kom uit nadat die bestuurder gedreig is.

Tydens die eerste onderhoud het die bestuurder aanvanklik alle aantygings van diefstal ontken. Hy het egter wel met die sak patats vorendag gekom toe hy gekonfronteer is met dreigemente van arrestasie, vervolging en slegte publisiteit indien dit sou uitkom dat hy leuens sou vertel.

Die Hoogste Hof van Appèl bevind dat:

  • Die toelating van getuienis in strafsake staan natuurlik op ‘n heel ander voet as in siviele sake, ook omdat ‘n strafsaak te make het met ‘n stryd waarin die mag van die Staat opgeweeg word teen die mag van die individu. ‘n Slegte uitkoms vir die beskuldigde mag gevolglik lei tot die verlies van sy of haar vryheid. Die hof beklemtoon dat die gevolge van so ‘n strafsaak glad nie vergelyk kan word met die uitkoms in ‘n siviele saak nie.
  • Die hof verklaar verder dat ‘n werkgewer nie alleen daarop geregtig is om werknemers te konfronteer met aantygings van wangedrag nie, maar is ook daarop geregtig om dit te doen nog voor ‘n formele dissiplinêre verhoor gehou word. Een van die stelreëls van ons regstelsel is hier van toepassing – audi alteram partem – albei kante van die saak moet aangehoor word.
  • Daar was geen dreigemente van fisiese geweld of enige iets onwettigs nie.
  • Dit wat die werknemer gesê het direk voor die werknemer skuld erken het was nie afpersing nie, dit was ook nie contra bonos mores  nie (teen die goeie sedes) – dit het ook nie tot gevolg gehad dat die werkgewer iets uitgelok het waarop hy nie andersins geregtig was nie. Die teenoorgestelde is eerder die geval.
  • Die hof verklaar dat selfs in ons strafprosesreg sal ‘n uitnodiging om die waarheid te praat, nie ‘n skulderkenning uitsluit nie. ‘n Dreigement van moontlike arrestasie word eweneens nie as onbehoorlike beïnvloeding beskou nie. Uiteindelik moet daar net gelet word of daar enige redelike risiko van ‘n vals skulderkenning is.

Die bestuurder het dus nie daarin geslaag om te bewys dat sy skulderkenning op onbehoorlike wyse deur dwang of intimidasie verkry is nie. Hy kon ook nie daarin slaag om te bewys dat daar op sy grondwetlike reg op ‘n regverdige verhoor inbraak gemaak is nie.

Elke saak moet soos altyd op die spesifieke feite hanteer word. In uiterste gevalle mag agressiewe dreigemente van vervolging en/of dreigemente van slegte publisiteit wel onregmatige dwang daarstel. Dit bly goeie praktyk om regsadvies te verkry voordat jy enige aantygings maak, of staat maak op erkennings wat vloei uit sulke aantygings.

Agterstallige Onderhoud? Kan jy dit afdwing met Minagting van die Hof ?

“It has regrettably become all too common in divorce litigation that allegations are traded back and forth between the parties, with scant regard for the obligation to comply with orders issued by the court … The rights of the child become relegated to matters of secondary, or sometimes no importance, while the battle between the spouses takes centre stage” (Uittreksel uit die bevinding hieronder)As dit kom by die beskerming van die belange van kinders, maak ons wetgewing voorsiening vir ‘n hele aantal opsies by die afdwinging van ‘n onderhoudsbevel. Een van die opsies is om die hof te versoek om die wanbetaler tronk toe te stuur vir minagting van die hof.

Die idee daaragter is dat ‘n werklike dreigement om in die tronk te eindig, waarskynlik voldoende motivering sal wees dat selfs die mees onwillige onderhoud ontduiker vinnig ‘n plan vir ‘n betaling sal maak.

Hoe werk dit en wat moet jy bewys? ‘n Hooggeregshof beslissing dien as voorbeeld –

“Betaal of gaan tronk toe” – wat jy moet bewys

  • Die Hooggeregshof het ‘n man beveel om sy vrou R10 000 per maand te betaal in onderhoud vir haar en hul minderjarige seun, hangende die afhandeling van hul uitgerekte egskeiding.
  • Nadat hy ‘n bedrag van R393 500 opgeloop het in agterstallige onderhoud, het die vrou die hof versoek dat hy (op ‘n periodieke basis) tronk toe gestuur moet word op grond van sy minagting van die hof.
  • Die hof was glad nie beïndruk met die man se pleit van armoede nie en het daarop gewys dat ons reg nakoming van hofbevele vereis. Ongeag of hul reg of verkeerd toegestaan is, ‘n hofbevel moet nagekom word totdat dit ter syde gestel is. Indien die man werklik nie in staat was om die onderhoud te betaal het nie, moes hy die hof genader het vir ‘n wysiging en vermindering van die onderhoudsbevel.
  • Indien jy met ‘n aansoek vir minagting van die hof wil slaag sal jy beide die volgende bo redelike twyfel moet kan bewys:
    • Doelbewuste en opsetlike verontagsaming van die hofbevel; en
    • Dat die optrede “male fide” (in slegte trou) was; opsetlik en doelbewus om inbreuk te maak op die hof se waardigheid, aansien en gesag.
  • Die hof bevind dat die vrou wel suksesvol daarin geslaag het om die vereiste feite te bewys. Die hof beveel die man om binne 30 dae die uitstaande R393 500 te betaal, tesame met ‘n uitstaande R161 000 se bydrae tot koste, opgeloopte rente en regskoste op die bestraffende “prokureur en kliënt” skaal. In die geval waar hy nie aan die bevel voldoen nie, sou dit beteken dat hy 30 dae oor naweke (vanaf 17:00 Vrydae tot 07:00 Maandae) in ‘n tronksel moes deurbring.

Webwerf van die Maand: 5 Maniere om verstandelike sterk te bly terwyl jy op Breekpunt is

Stres – dit is goed tot op ‘n punt. ‘n Oormaat stres benadeel jou produktiwiteit by die werk; dit maak ons lewens onaangenaam en uiteindelik is dit dodelik. Waar is die balans? Kyk gerus na Uplift se ‘Stress:Performance Curve’ in “The Difference between Good Stress and Bad Stress” hier.

Neem dan 40 sekondes om na Time Magazine se video te kyk “5 Ways to Stay Mentally Strong When You Think You’re About to Crack” hier.

Uit die HAT:

Stelsleutel (s.nw) stuk gereedskap wat verstel kan word om moere/boute van verskillende groottes los/vas te draai.

Kennisgewing:  Kopiereg in hierdie publikasie en die inhoud daarvan vestig in DotNews  – Sien Kopiereg kennisgewing hieronder.