Die argitek Robert Stern is van mening dat wanneer jy praat oor ‘n huis wat jy wil bou, dan praat jy oor jou drome.
Dit hou besliste voordele in indien jy ‘n leë erf in ‘n eiendomsontwikkeling kan koop waarop jy dan jou droomhuis kan bou. Daar is egter ook risiko’s wat jy moet bestuur. Bespreek die voor en nadele met jou prokureur voordat jy so ‘n ooreenkoms teken.

“Bou of verloor die erf”

Ons weet dat daar gewoonlik ‘n verpligting op jou rus om jou droomhuis binne ‘n sekere tyd te bou. ‘n Saak in die Hoë Hof het onlangs die ongewone bepaling hanteer waar die hele erf op risiko geplaas is omdat die ooreengekome tye nie nagekom is nie. Gewoonlik sal die ontwikkelaars in die reëls bepaal dat bouwerk binne ‘n sekere tyd moet begin en klaarmaak. As dit nie gebeur nie sal boetes gehef word. Hierdie boetes moet redelik wees, maar dit sal ‘n besliste impak op jou finansies hê. In hierdie spesifieke geval kon die koper die erf in geheel verloor-

Die aanvanklike koper het in 2009 ‘n residensiële erf in ‘n groot ontwikkeling vir R560,000 gekoop.

Dit was ‘n verkoopsvoorwaarde (en dit is ook uitdruklik so in die titelakte opgeneem) dat die koper binne 18 maande ‘n woning op die erf moes bou.

Ingevolge die ooreenkoms, indien die koper sou versuim om betyds klaar te bou, het die ontwikkelaar die keuse om die koper se bouperiode te verleng of om self oordrag van die erf te neem. Indien die erf weer aan die ontwikkelaar oorgedra word, sou die koper sy volle koopsom terugkry, maar sonder enige rente daarop.

In die jare wat volg is die eiendom nog twee keer aan ‘n volgende koper verkoop. Die ontwikkelaar moes toestem hiertoe. In beide gevalle was die verdere verkope gedoen sonder dat die voorgeskrewe toestemming van die ontwikkelaar verkry is. In beide gevalle het die ontwikkelaar later ingestem en die nuwe transaksies met die nuwe kopers bekragtig. Die finale koper was ‘n trust wat in 2013 ‘n koopprys van R840,000 aan die tweede eienaar betaal het. Die trust het met die ontwikkelaar ooreengekom om binne 9 maande klaar te bou. Die partye het ooreengekom dat indien die trust nie binne 9 maande sou bou nie, die trust dan verplig sou wees om die erf weer aan die ontwikkelaar oor te dra. Die ontwikkelaar sou dan verplig wees om die oorspronklike koopprys van R560 000 aan die trust oor te betaal; nie die R840 000 wat die vorige eienaar van die trust ontvang het nie.

Jammer genoeg het die trust ook nie in die ooreengekome 9 maande ‘n huis gebou nie. Die ontwikkelaar nader die hof vir ‘n bevel dat die erf weer aan hulle oorgedra moet word. Die ontwikkelaar bied verder aan om die volle bedrag van R840 000 wat die trust betaal het, terug te betaal. Die hof beskryf dit as ‘n welwillendheidsgebaar van die ontwikkelaar aangesien die trust ingevolge die ooreenkoms net geregtig was om R560 000 terug te ontvang.
Die uitslag ten gunste van die Ontwikkelaar

Die trust se verskillende besware teen die ontwikkelaar se eis vir teruggawe word van die hand gewys-

Die trust beweer dat die trustee die ooreenkoms geteken het sonder die nodige magtiging. Die hof aanvaar dit nie. Die trust was in elk geval van dag een af in stryd met die bouvereiste.

Die trust doen verder ‘n beroep op beskerming ingevolge die Wet op Verbruikersbeskerming. Die trust beweer dat die bepaling onregverdig is. Die hof bevind dat hier geen oortreding was nie–

Die Verbruikerswet is nie van toepassing nie, aangesien hier geen “transaksie” (soos in die wet omskryf) tussen die ontwikkelaar en die trust was nie. Die trust het van ‘n vorige eienaar en nie van die ontwikkelaar gekoop nie. Die verpligting om te bou was ook nie “goedere of dienste” wat die ontwikkelaar aan die trust moes verskaf nie.

Die hof bevind ook dat die ooreenkoms nie onregverdig of onredelik of onbillik was nie. Die trust was nie verplig om die ooreenkoms te sluit nie; die trust moes verstaan het wat die implikasies van die ooreenkoms was; die trust was in ‘n posisie om te bou en daar was geen aanduiding dat die ooreengekome bouperiode van 9 maande enigsins onbillik of onregverdig was nie.

Die hof het ook nie die trust se argument aanvaar dat die transaksie teen die openbare beleid sou wees nie (“contra bonos mores”). Die hof maak die opmerking dat partye in die algemeen gebonde gehou sal word aan ooreenkomste wat hul vrylik met mekaar gesluit het.

Die hof beveel die trust dan onomwonde om die erf weer aan die ontwikkelaar oor te dra. Hiervoor sal die ontwikkelaar die aangebode bedrag van R840 000 aan die trust betaal. Die trust verloor die erf en enige kapitaalgroei daarop asook enige aanspraak op rente op die R840 000 vir die voorafgaande drie jaar.