Oorlog oor die Meterlesings: ‘n Verbruiker baklei terug

“Jy kan niks maak teen donderweer nie …” (Aangepaste idioom wat ‘n mens se magteloosheid teen die burokrasie beskryf.)

Hoe kan jy jou plaaslike munisipaliteit oor die akkuraatheid van jou diensterekening aanveg? “Die meter moet defektief wees, want daar is geen manier dat ons verbruik so hoog was nie.” Die antwoord van die munisipaliteit bly gewoonlik dieselfde: “Ons het die meter getoets en dit werk perfek. Betaal asseblief of anders gaan ons jou toevoer moet afsluit.”

 

 

As daar genoeg op die spel is, kan die partye in die hof eindig. Wie gaan wat moet bewys?

Die goeie nuus vir verbruikers is dat die Hoë Hof onlangs ’n beslissing gegee het, wat juis oor hierdie situasie handel.

Die eis van R4,5 miljoen vir water en afsluiting

‘n Munisipaliteit het ‘n nuwe watermeter by ‘n kommersiële perseel geïnstalleer.

Agtien maande na installasie het die munisipaliteit die meter vir die eerste keer gelees. Hierdie meterlesing was ongeveer dertien keer hoër as die historiese gemiddelde verbruik wat deur die ou meter gemeet was.

Die bekommerde verbruiker het versoek dat die nuwe meter getoets moes word. Die munisipaliteit het die nuwe meter verwyder en laat toets en het berig dat dit reg werk. Onverklaarbaar genoeg, het die munisipaliteit hierna van die nuwe meter ontslae geraak.

Die munisipaliteit het hierna ‘n derde meter geïnstalleer. Teen hierdie tyd het die verbruiker se besigheid aansienlike groei ervaar. Die waterverbruik wat die derde meter aangetoon het, was egter drie keer laer as die waterverbruik wat die vorige meter aangedui het.

Die verbruiker het sy eie berekeninge gemaak van die water wat die besigheid verbruik het en het volgens hierdie berekening ‘n betaling aan die munisipaliteit gemaak. Die munisipaliteit het voortgegaan om die toevoer van water af te sluit. Die munisipaliteit het later geweier om die nodige uitklaringsertifikaat aan die verbruiker uit te reik, toe hierdie sakeperseel verkoop is.

Die verbruiker was genoodsaak om twee betalings van altesaam R16,5 miljoen te maak om munisipale uitklaring vir die eiendomstransaksie te kry. Die verbruiker het hierdie betalings onder protes en met die voorbehoud van regte aan die munisipaliteit gemaak.

Hierna het die munisipaliteit die verbruiker nog steeds gedagvaar vir net onder die R4,5 miljoen. Die verbruiker het die saak verdedig en het ‘n teeneis vir R9,5 miljoen teen die munisipaliteit ingestel, synde die bedrag wat die verbruiker na berekening te veel betaal het.

Wie moet wat bewys?

Die hof bevind die saak in die verbruiker se guns. Nadat die verbruiker ‘n bona fide dispuut geopper het, was die bewyslas op die munisipaliteit om te bewys dat die meter die watertoevoer en waterverbruik korrek en akkuraat gemeet het.

Die hof bevind dat die munisipaliteit nie daarin kon slaag om dit te bewys nie. Die hof bevind dat die deskundige getuienis wat die munisipaliteit oor die toetsing van die meter aangebied het, onbevredigend en onvoldoende was.

Die eindresultaat was ‘n aansienlike oorwinning vir die verbruiker. Die munisipaliteit moes aan die verbruiker die bedrag van R8 miljoen terugbetaal.

Verbruikers – belangrikste lesse te leer

Die belangrikste faktor in die guns van die verbruiker was dat hy met die twee betalings wat hy gemaak het, dit uitdruklik onder protes gedoen het. Hy het dit duidelik gemaak dat sy betalings voorwaardelik gemaak word; sonder afstanddoening van enige van die verbruiker se regte en sonder om te erken dat hy aanspreeklik was om te betaal. Sonder hierdie voorbehoude, was die bewyslas waarskynlik aan die ander voet en sou die verbruiker moes bewys het dat die meterlesings nie akkuraat was nie. Dit sal dikwels bykans onmoontlik wees vir die verbruiker om te bewys. Regtens het die munisipaliteit die enigste reg om sy meters te toets. Die munisipaliteit het ook beheer oor alle verbruiksdata. In ‘n geval soos hierdie, met miljoene op die spel, moet jy dus geen betalings op ‘n rekening in dispuut maak nie, sonder dat jy eers regsadvies verkry het nie.

Wat moet die munisipaliteite bewys?

‘n Munisipaliteit moet kan bewys dat die meter se toetse ten volle aan alle voorgeskrewe vereistes voldoen. Dit is ook voor die hand liggend dat enige omstrede meters nie vernietig kan word nie, maar beskikbaar moet bly totdat alle betrokke litigasie tot ‘n einde gekom het.

Maatskappye: Hoe privaat is die besonderhede van aandeelhouers?

“Privaatheid, soos ander regte, is nie absoluut nie. Soos wat ‘n mens in die handelsverkeer in sosiale en sakeverbintenisse tree, word die omvang van jou persoonlike ruimte al kleiner.” (Informele vertaling uit die uitspraak hieronder.)

Alle maatskappye, of hulle groot of klein is, of hulle openbare of private maatskappye is, word regtens verplig om volledige registers van hulle aandeelhouers en direkteure te hou. Die Appèlhof het onlangs bevestig dat selfs die registers van private maatskappye nie privaat is nie.

‘n Ondersoekende joernalis delf diep

‘n Ondersoekende finansiële joernalis het die aandeelhoudingstrukture van drie maatskappye in ‘n omstrede beleggingskema ondersoek.

Die maatskappye het geweier om aan hom toegang tot hul aandeelregister te gee. Gevolglik het hy hom tot die hof gewend vir hulp.

Die maatskappye het ‘n beroep op die hof gedoen, om die hof se diskresie uit te oefen en om die gevraagde toegang tot die registers te weier.

Die aangeleentheid het in die Appèlhof geëindig en die Appèlhof het meer duidelikheid rondom die publiek se regte gegee-

Die breë publiek (insluitende die media) het ‘n ongekwalifiseerde reg om enige maatskappy se registers na te gaan of afskrifte daarvan te maak, teen betaling van die vasgestelde statutêre fooi.

Die motief van die persoon wat toegang verlang is totaal irrelevant. Die persoon is ook nie onder enige verpligting om aan te toon dat die versoek “redelik” is nie.

Die aansoeker hoef ook nie aan die vereistes van PAIA (Die Wet op Bevordering van Toegang tot Inligting) te voldoen nie. PAIA kan wel nuttig gebruik word om toegang tot ander dokumente van die maatskappy te verkry.

Dit is ‘n strafregtelike oortreding vir ‘n maatskappy om sodanige toegang te weier of op ‘n ander manier te belemmer, daarmee in te meng of enige persoon wat hierdie regte uitoefen se pogings te probeer verydel.

Watter aandeelhouersinligting is dus publiek en wat is vertroulik?

‘n Aandeelhouer is slegs verplig om die volgende inligting bekend te maak-

Sy / haar naam,

Sy / haar besigheids-, residensiële of posadres; en

‘n Nommer wat daardie persoon identifiseer en uniek is aan daardie persoon.

Die aandeelhouer kan ook vrywilliglik ‘n e-pos adres verskaf.

Slegs die e-pos adres (indien verskaf) en die identiteitsnommer is privaat. Beide die maatskappy en die aandeelhouer kan hul op die vertroulikheid daarvan beroep. Die name en adresse is egter oop en moet aan die publiek bekend gemaak word.

Werknemers: Moet jy oortreders aanmeld? ‘n Gewelddadige staking illustreer die punt

“…’n werknemer moet die belange van die werkgewer in goeder trou beskerm. As die werknemer weet van optrede van ander wat die belange van die werkgewer ondermyn, is die werknemer verplig om dit ten minste aan te meld. Die werknemer kan nie net bloot stilbly terwyl die werkgewer voortdurend op onwettige wyse benadeel word nie.” (Informele vertaling uit die uitspraak hieronder.)

Ons wette en howe bied goeie beskerming vir die reg van werknemers om te staak. Deelnemers aan ‘n beskermde staking geniet wye beskerming teen enige onwettige optrede teen hulle deur hul werkgewers.

Hierdie beskerming is egter daaraan onderhewig dat stakers (en hul vakbonde) altyd binne die bepalings van die reg moet optree. Dit sluit ook in dat stakings ten alle tye vreedsaam moet bly en nie in geweld moet ontaard nie.

‘n Onlangse beslissing van die Arbeidshof toon dat selfs onskuldige werknemers wat geen direkte betrokkenheid by enige wangedrag gehad het nie, ook aanspreeklik gehou kan word as hulle weier om te help met enige ondersoeke na die staking.

‘n Staking raak gewelddadig

‘n Loondispuut het tot ‘n beskermde staking gelei.

Ongelukkig was die staking deur gewelddadige konfrontasie, intimidasie, teistering en deur die beskadiging en vernietiging van eiendom gekenmerk.

Ten spyte daarvan dat die werkgewer ‘n hofinterdik teen hierdie ernstige wangedrag verkry het, het dit steeds onverpoosd aangehou.

Die werkgewer het diegene wat direk by die gewelddadige optrede betrokke was, afgedank. Diegene wat aan afgeleide wangedrag skuldig bevind was, is ook afgedank. Hulle was skuldig bevind op sterkte daarvan dat hulle geweier het om die werklike skuldiges te identifiseer, nadat die werkgewer hulle gevra het om dit te doen.

Vertroue, goeie trou en die plig om oortreders te identifiseer

Die Arbeidshof het bevind dat al hierdie afdankings billik was. In die proses het die hof ‘n uiteensetting gegee oor “afgeleide wangedrag” –

Die aard en wese van ‘n diensverhouding is op vertroue en goeie trou gebaseer.

‘n Verbreking van hierdie plig tot goeie trou kan ontslag regverdig.

As ‘n werknemer inligting het oor die skadelike wangedrag van mede-werknemers en weier om dit aan die werkgewer bekend te maak, is dit ‘n skending van hierdie plig tot goeie trou.

Die stakers wat onskuldig was aan werklike wangedrag, maar doelbewus inligting wat aan hulle bekend was weerhou het (deur stil te bly toe hulle herhaaldelik gevra was om die skuldiges te identifiseer), was skuldig aan afgeleide wangedrag. Die Arbeidshof bevind dat hul ontslag substantief en ook prosedureel billik was.

“Plot en Plan”: Die vreemde geval van die ongetekende koopooreenkoms

Jy koop ‘n erf in ‘n residensiële ontwikkeling. Ingevolge die ooreenkoms onderneem die ontwikkelaar om vir jou ‘n huis met vasgestelde spesifikasies en planne te bou. Jy betaal die ontwikkelaar ten volle vir die erf en dit word in jou naam oorgedra. Tot op hierdie punt verloop alles soos wat dit moet.

Daarna het jy egter ‘n dispuut met die ontwikkelaar oor die kostes, die afwerkings en ander spesifikasie vir die bouwerk. Wat gebeur nou? Kom ons kyk eerder na die ongewone feite wat in die volgende hofsaak in die Hoë Hof na vore gekom het.

‘n Koper het ‘n stuk grond gekoop. As deel van die koopooreenkoms moes die ontwikkelaar ‘n huis op die erf bou (een van vyf standaardtipes huise wat die ontwikkelaar aan alle kopers aangebied het).

‘n Beduidende en onvoorsiene kinkel hier was dat die verkoper nooit die koopooreenkoms onderteken het nie. Dit het tydens die hofsaak aan die lig gekom dat die koper die enigste party was wat die koopooreenkoms geteken het.

Die oordrag van die erf in die koper se naam het glad genoeg verloop. Toe dit egter by die bou van die huis kom, het die koper van die standaardplan afgewyk en vir bykomstighede en veranderinge gevra. Die koper was ongelukkig toe die kwotasie vir hierdie afwykings ‘n bykomende “veranderingsfooi” van R110 000 ingesluit het.

Die koper wou nie hiertoe instem nie en die verkoper het aangedui dat hy die hele ooreenkoms dan kanselleer.

Weereens wou die koper nie toegee nie. Die koper dagvaar die ontwikkelaar ten behoud van sy erf en om die ontwikkelaar te dwing om die huis te bou. Die ontwikkelaar het daarenteen aangedring om die erf terug te kry.

Vraag 1: Kan die ontwikkelaar die erf terugkry?

Teen hierdie tyd behoort ons te weet dat ’n verkoopsooreenkoms van grond een van die min ooreenkomste in ons reg is, wat slegs geldig is indien dit op skrif gestel is en deur beide die koper en die verkoper (of hul gemagtigde agente) onderteken is. So jy kan nie ‘n party dwing om met ‘n ongetekende koopooreenkoms voort te gaan nie.

Wat gebeur egter waar, soos in hierdie geval, oordrag reeds plaasgevind het? Interessant genoeg en wat nie so bekend is nie (en selfs ‘n bietjie vreemd voorkom) geld die volgende: Indien die koper reeds die volle koopsom betaal het en die partye die bedoeling gehad het om wel eienaarskap oor te dra, bly die afgehandelde oordrag van krag. ‘n Voltooide oordrag kan dus nie omgekeer word nie, net omdat die koopooreenkoms nie op skrif was nie of nie deur al die partye onderteken is nie.

Hier het die partye nie eens agtergekom dat die verkoper se handtekening ontbreek het nie en die koper het die volle koopsom betaal. Die erf was dus regsgeldig in die naam van die koper oorgedra. Die ontwikkelaar kan dus nie daarop aandring dat die erf aan hom oorhandig word nie.

Vraag 2: Kan die koper die ontwikkelaar dwing om die huis op te rig?

Die hof bevind dat die koopooreenkoms nie een was vir die verkoop van ‘n huis nie. Die kontrak was eintlik twee verskillende kontrakte: een vir die verkoop van die erf en een vir die bou van ‘n woning. Slegs met betrekking tot die kontrak vir die verkoop van grond, bestaan die vereiste dat die kontrak onderteken moes wees om geldig te wees.

Gevolglik beveel die hof dat die ontwikkelaar vir die koper die gekose standaardhuis, ingevolge die ongetekende ooreenkoms, moes bou. Dit is dan sonder die bykomstighede en veranderinge en sonder die betwiste “wysigingsfooi”.

Kopers

Plot- en planooreenkomste is in hul wese ingewikkeld. As koper behoort jy nie in te stem tot enige ooreenkoms of wysiging, hetsy mondelings of skriftelik, totdat jy regsadvies daaroor ingewin het nie!

Ontwikkelaars

Maak seker dat jul plot- en planooreenkomste noukeurig opgestel en volledig onderteken is om soortgelyke probleme soos hierbo te vermy. As ontwikkelaar dra jy reeds oorgenoeg risiko. Dit is onnodig om nog verdere risiko’s toe te voeg.

Jou Augustus Webwerf: Kry jou gesteelde selfoon terug!

Maak seker dat jou foon se opsporingsfunksie aan is. Doen dit nou voordat dit te laat is.

Indien jy reeds ‘n aktiewe opsporingsfunksie op jou foon het, moet jy dit gereeld toets. Die beste tyd om dit te toets is nou. Maak ook seker dat jy jou wagwoord in ‘n noodgeval sal onthou.

Andersins, kan jy ‘n opsporingsfunksie deur hierdie webwerwe verkry –

Vir Samsung toestelle: “Find My Mobile” https://findmymobile.samsung.com/

Vir Apple en iPhone toestelle: https://www.icloud.com/#find/

Vir Blackberry toestelle: “Blackberry Protect” http://global.blackberry.com/en/apps/blackberry-apps/protect.html

Vir Microsoft toestelle: “Manage your Microsoft devices in one place” https://account.microsoft.com/devices/about/

Vir ander selfone: Doen ‘n Google soektog soortgelyk aan hierdie “How to find a missing ……. Phone”

Jy kan ook onafhanklike sagteware soos “Lookout” https://www.lookout.com/ installeer (wat ook vir sy anti-virus funksie bekend is); of “Prey” https://preyproject.com/ (Prey sal ook jou skootrekenaar dek).

Uit die HAT: Standaardafrikaans s.nw. die vorm van Afrikaans wat die grootste mate van standaardisering toon, wat deur die meeste Afrikaanssprekendes verstaan word, wat die minste verraai waarvandaan of uit watter groep ‘n gebruiker kom en wat die beste geskik is vir formele situasies/omstandighede: Standaardafrikaans word tipies gebruik in handboeke, lesings en toesprake, wetgewing, hoofstroomkoerante, ensovoorts.