Kan ek my huureiendom met nuwe slot en grendel beskerm?

“I’ll answer him by law” (Shakespeare)

Dit kan enige eienaar tot raserny dryf. ‘n Huurder wat nie sy maandelikse huur betaal nie of wat voortdurend die ooreengekome bepalings van die huurkontrak verbreek. Die versoeking is dan sterk om die grootste slot wat jy in die hande kan kry, op jou perseel se voordeur en sommer die voorhek ook aan te bring.

Moet dit nie doen nie! Sodra jy die reg in eie hande neem, is jy self besig om onwettig op te tree. Dit hou in dat jy jou blootstel aan onnodige vertragings, bykomende regskostes en bes moontlik ‘n eis vir skadevergoeding.

Dit is juis wat in ‘n onlangse saak gebeur het.

Die verhuurder wat die hek gesluit het

‘n Huurder het vier aangrensende kommersiële eenhede gehuur. Na bewering het hierdie huurder –

Nie ‘n erkenning van skuld nagekom nie, waarskynlik vir agterstallige huurgeld, en

‘n Gedeelte van die perseel aan ongeveer 150 mense as verblyf uitverhuur, sonder om die eienaar van die perseel se toestemming hiervoor te verkry.

Heel verstaanbaar was die eienaar glad nie hiermee tevrede nie. Die eienaar het die ingangshek met ‘n slot gesluit om die huurder en al sy onderhuurders uit te hou.

Die huurder het hom onmiddellik tot die hof gewend vir regsverligting. Om te verstaan hoe die huurder dan suksesvol kon wees, moet ons eers stilstaan by die idee van selfhelp of eiemagtige optrede.

Om reg in eie hande te neem

Dit bly ‘n regsbeginsel dat niemand die reg in eie hande mag neem nie. Dit is deel van ons sosiale kontrak met mekaar as lede van ‘n burgerlike samelewing.

Niemand is geregtig om ‘n ander met geweld of teen sy wil of sonder toestemming van die besit van enige bate te ontneem nie, ongeag of dit ‘n roerende of onroerende bate is nie. Indien dit gebeur sal ‘n hof sondermeer en op ‘n dringende basis die besit herstel; eers later en daarna sal die hof aandag skenk aan die meriete van die dispuut of ‘n verdere ondersoek daarna gelas. (Vrye vertaling uit die uitspraak wat hierin bespreek word.)

Dit maak nie saak hoe sterk jou saak teen jou huurder is nie; die hof gaan begin deur ‘n spoliasiebevel uit te reik om jou te dwing om die huurder weer toegang tot die huurperseel te gee. Op hierdie stadium ondersoek die hof nog nie die vraag of die huurder se okkupasie geldig of onwettig is nie; ook nie wat die partye se onderskeie regsposisies is nie. Daardie aspekte sal later deur die hof oorweeg word, wanneer jy ingevolge die reg ‘n behoorlike gemotiveerde aansoek vir uitsetting van die huurder na die hof bring.

Om ‘n spoliasiebevel te verkry, moet ‘n huurder slegs twee goed bewys:–

Dat hy of sy in ongestoorde besit van die huurperseel was; en

Dat hy of sy van die besit ontneem was, sonder hul toestemming of sonder ‘n regsproses waar hul voldoende geleentheid gehad het om hul saak te stel.

Huurder 1, Verhuurder 0

Die hof bevind dat die huurder en sy onderhuurders fisies in beheer van die huurperseel was toe hulle deur die verhuurder uitgesluit is. Die hof beveel die verhuurder om onmiddellik die huurder en sy onderhuurders weereens onverhinderde toegang tot die huurperseel te verleen en om hulle weer in fisiese besit van die huurperseel te plaas. Dan kom die sout in die wonde – die verhuurder moet ook die huurder se regskostes betaal. Die verhuurder moet dus nou met veel ligter sakke van voor af begin met die regsprosesse van uitsetting.

Wat leer ‘n verhuurder hieruit

Ons benadruk by herhaling dat voorsorg beter is as nasorg. Maak dus seker dat die voorgenome huurder kredietwaardig en betroubaar is. Laat jou prokureur die huurkontrak saam met jou deurgaan. Is daar ander wat vir die huurder borg kan teken? Sorg dat jy ‘n gesonde deposito van die huurder kry voordat jy toelaat dat hy intrek. As jy goeie huurders het, pas hulle op; al beteken dit dat jy die jaarlikse verhoging terughou of temper of jou huurder op ‘n ander manier tegemoet kom.

Indien jou huurder agterstallig raak met die huurgeld of die huurkontrak op ernstige wyse verbreek, moet jy sonder versuim regshulp inroep en dadelik teen hulle optree.

‘n Stryd tussen Dawid en Goliat. Befondsing vir litigasie

‘n Mens sal graag wil hê dat die reg vir alle litigante toeganklik moet wees. Ongelukkig is die kostes van litigasie in die hoër howe ‘n wesentlike faktor. Dit beteken dat diegene wat hul saak in die hoër howe wil voer, diep sakke en senuwees van staal moet hê.

Daar is wel iets wat toenemend in die buitewêreld gebruik word en ook meer onlangs in ons land sy verskyning gemaak het, naamlik litigasiebefondsing. Die sogenaamde “Please Call Me” saak is op hierdie manier tot in die Grondwetlike Hof deurgevoer. Dit is die bekendste geval van litigasiebefondsing en dui daarop dat dit wel gebruik kan word. Sommige litigasiefondse fokus slegs op handelsake, terwyl ander ‘n wyer spektrum van sake dek.

Hoe dit werk

‘n Litigasiefonds sal by ooreenkoms verantwoordelikheid aanvaar, vir die betaling van alle regskostes wat ‘n eiser het om sy saak by die hof in te stel en deur te voer. In ruil hiervoor neem die fonds dan ‘n gedeelte van die opbrengs indien die eis suksesvol deurgevoer word. Die gedeelte kan verskil, maar dit lyk of dit wissel tussen 40% en 55% van die uitbetaling. Dit klink na ‘n groot hap wat geneem word. Onthou egter die spreekwoord – ‘n halwe eier is beter as ‘n leë dop. As litigasie beteken dat jy alles op die spel moet plaas, is hierdie dalk ‘n opsie wat jou in die aand rustiger sal laat slaap.

Indien jou eis onsuksesvol is, kry die litigasiefonds ook niks nie. Die fonds sal ook nie na jou kyk vir enige bydraes nie en die fonds bly ook aanspreeklik vir enige kostebevele teen jou om die ander party se regskostes te betaal.

Jy het dus geen risiko nie – as ons aanvaar dat dit is wat jou ooreenkoms met die litigasiefonds bepaal. Van jou kant af moet jy volledig saamwerk en alle inligting aan jou fonds verskaf, jy sal moet konsulteer met die aangewese regsverteenwoordigers en deskundiges en jy sal waarskynlik jou getuienis in die hof moet aanbied. Dit is ook van kritieke belang dat die litigasiefonds wat jy gaan kies, die saak tot die einde sal deurvoer en finansieel sterk genoeg is om enige resultaat te hanteer. Anders sit jy met die spreekwoordelike gebakte pere.

Eisers sou in die verlede hul regsverteenwoordigers opdrag kon gee ingevolge die bepalings van die Wet op Gebeurlikheidsfooie. Nie alle regsverteenwoordigers aanvaar egter sulke opdragte nie. ‘n Eiser sou ook sy eis  aan iemand anders kon verkoop, wat dan in geheel sessie sou neem van die eis. Die eiser sou dan slegs ‘n breukdeel van die eis ontvang, maar sal dan die voordeel hê om onmiddellik kontant in die sak te kry, sonder die vertraging wat ‘n hofsaak meebring.

Litigasiebefondsing is dus ‘n verdere opsie wat tot ‘n eiser se beskikking is. Ondersoek al die moontlikhede saam met jou regsverteenwoordiger en besluit dan welke opsie, in jou spesifieke geval, die beste is om jou eis deur te voer.

Wanneer sal jy litigasiebefondsing oorweeg?

Jou eis is sterk op die meriete. Jy het ‘n sterk saak en daar is oortuigende getuienis wat dit sal ondersteun, verkieslik met skriftelike en dokumentêre bewysstukke.

Die party wat jy wil dagvaar is finansieel gesond en daar is geen aanduiding dat dit gaan verander nie.

Die persoon of entiteit wat jy moet dagvaar het gewoonlik geen tekort aan befondsing nie en is bekend as ‘n intimiderende litigant. Die party skroom nie om geld op litigasie te spandeer nie, het dieper sakke as jy, sal van tegniese en vertragingstegnieke gebruik maak om die litigasie uit te rek, sal dikwels ‘n eiser kry om handdoek in te gooi of om in desperaatheid vir ‘n mindere bedrag te skik.

Die eiser is seker van sy saak en die onderliggende beginsels ter sprake en is bereid en vasbeslote om die litigasie tot die einde deur te voer.

Litigasiebefondsers sal die saak in oorleg met jou regsverteenwoordigers bestuur. Hulle het ook ‘n direkte belang daarin om jou saak tot die einde deur te voer en ‘n suksesvolle uitkoms te verseker.

Die proses

Wanneer jy ‘n litigasiefonds nader, sal die partye uit die staanspoor ‘n vertroulikheidsooreenkoms teken. Jy sal dan jou eis kan openbaar en uiteensit en hulle sal die eis kan ondersoek en oorweeg. Dit het twee gevolge – die befondser kan nie die vertroulike inligting aan iemand anders openbaar nie en dit beteken ook dat enige geprivilegeerde dokumentasie so sal bly vir doeleindes van ‘n latere verhoor.

Soos met ‘n versekeringsaansoek, moet jy alle dokumentasie en inligting openbaar. Dit hou in dat dokumentasie en inligting wat jou saak ondersteun, sowel as dit wat jou saak verswak en die teenoorgestelde standpunt staaf, ook in geheel aan die befondser beskikbaar gestel moet word.

Die litigasiefonds moet in die beste moontlike posisie geplaas word om ‘n ingeligte besluit oor die meriete van die eis te maak. Dink maar aan die soortgelyke verpligting wat op jou rus wanneer jy aansoek doen vir dekking by ‘n mediese fonds of versekeraar. Feite, korrespondensie en dokumentasie wat later uitkom wat ‘n direkte invloed op die saak het, kan vir jou probleme veroorsaak. In uiterste gevalle, sal die fonds dalk ‘n skadevergoedingseis teen jou hê, indien jy onvolledige inligting deurgegee het tydens die oorweging van die eis.

Indien die fonds tevrede is met die meriete van die eis en die eis in hul befondsingsmandaat pas, sal die partye ‘n befondsingsooreenkoms sluit. Die partye se verpligtinge teenoor mekaar word daarin ooreengekom. Die befondser se verpligting om die litigasie te befonds, die eiser se verpligting om aktief deel te neem en om die eis tot die einde deur te voer en dan natuurlik, ‘n duidelike uiteensetting oor hoe die opbrengs van ‘n suksesvolle eis tussen die deelnemende partye verdeel sal word.

‘n Gelyke speelveld

Litigasiefondse word met groot welslae in die VSA, die Verenigde Koninkryk en in Australië gebruik. Dit stel eisers in staat om billike vergoeding op hul eise te kry en het die speelveld gelyk gemaak sodat individue en mediumgrootte besighede op gelyke voet teen korporatiewe entiteite kan litigeer. Vir dieselfde redes behoort dit ook in Suid-Afrika aanklank te vind.

Deeltitelskemas: Nuwe vereistes vir ‘n Reserwefonds en ander bepalings

Nota: Hierdie is slegs ‘n kort oorsig. Met die nuwe wetgewing is daar ingewikkelde bepalings en vereistes en indien jy ‘n trustee of bestuursagent is, moet jy jouself deeglik daarvan vergewis. Kontak ons gerus indien u enige hulp hiermee benodig.

Die wette waarna verwys word is slegs in Engels uitgebring. Ons praat voortaan van die Bestuurswet (“the Sectional Titles Schemes Management Act”) en van die Ombudswet (“the Community Schemes Ombud Service Act”). Die Bestuurswet is net van toepassing op Deeltitelskemas en vervang die Deeltitelwet se bestuursbepalings. Hierdie wetgewing het op 7 Oktober 2016 in werking getree.

Die tien jaar plan en die vereiste van ‘n reserwefonds

Regspersone en Trustees moet kennis neem van die verantwoordelikhede en verpligtinge wat nou op hul rus. Dit hou in dat hulle ‘n tien jaar plan moet voorberei wat volledig met onderhoud, herstel en vervanging van kapitaalitems moet handel. Die plan moet finansieel gerugsteun word deur ‘n reserwefonds wat sterk genoeg is om toekomstige onderhoud en herstel van die gemeenskaplike eiendom te dek en moontlik te maak.

‘n Minimumvlak is vir hierdie reserwefonds vasgestel en wel teen 25% van die voorafgaande jaar se administratiewe fonds – die fondse wat vir operasionele kostes gebruik is. Indien jou skema se befondsing nie hieraan voldoen nie (dit sal outomaties die geval wees indien jul skema in die verlede instandhoudingswerk met spesiale heffings gefinansier het), sal die skema se heffings met ten minste 15% moet styg (afgesien van die gebruiklike jaarlikse styging) totdat die reserwefonds die voorgeskrewe minimumvlak bereik het.

Ander belangrike veranderinge

Die Regspersoon moet kennis gee (gebruik Vorm A van die Regulasies) aan die Ombud, die plaaslike munisipaliteit en ook aan die Registrateur van Aktes van die skema se aangewese domicilium citandi et executandi oftewel dieningsadres waar dokumente en kennisgewings op die skema beteken kan word.

Daar is nuwe bepalings oor hoe vergaderings belê kan word en ook ‘n beperking gestel wat bepaal dat een persoon nie vir meer as twee lede met ‘n volmag kan optree nie.

Die geboue en verbeteringe van die skema moet elke drie jaar waardeer word en die nuwe waardasies moet aan die AJV voorgehou word om die versekeringskedules goed te keur.

Die Regspersoon word gemagtig om rente te hef op agterstallige heffings en ook op enige ander bedrae wat ‘n lid verskuldig is. Sodanige rente kan maandeliks bygevoeg word teen die maksimumkoers wat ingevolge die Nasionale Kredietwet toelaatbaar is (Repokoers + 21%).

Alle Gemeenskapskemas: Nuwe Reëls en ‘n Nuwe Ombud

Nota: Soos met die vorige artikel is hierdie ook noodwendig slegs ‘n kort oorsig. Met die nuwe wetgewing is daar ingewikkelde bepalings en vereistes en indien jy ‘n trustee of bestuursagent is, moet jy jouself deeglik daarvan vergewis. Kontak ons gerus indien u enige hulp hiermee benodig.

Die “Community Schemes Ombud Service Act” (die Ombudswet) het op 7 Oktober 2016 saam met die verwante “Sectional Titles Schemes Management Act” (die Bestuurswet soos hierbo na verwys) in werking getree. Dit is van toepassing op alle Gemeenskapskemas (residensieel, kommersieel sowel as industrieel) insluitende –

Deeltitelskemas en ontwikkelings

Huiseienaarsverenigings

Eiendomseienaarsverenigings

Aandeleblokskemas en –maatskappye

Behuisingskemas vir afgetrede persone

Ko-operatiewe behuisingskemas

Enige ander skema of reëling waardeur gemeenskaplike gebruik of gedeelde verantwoordelikheid vir grond of geboue voorsien word.

Dispute in ‘n gemeenskapskema – ‘n nuwe proses

Indien jy al ooit in ‘n gemeenskap gebly of gewerk het, sal jy weet hoe maklik dispute kan ontstaan en hoe moeilik dit soms kan wees om dit op te los.

Daarom moet mens die nuwe Ombuddiens vir Gemeenskapskemas verwelkom. Dit maak voorsiening vir ‘n alternatiewe proses om dispute op te los en dit is toeganklik vir enigiemand wat ‘n party is by ‘n dispuut of wat wesentlik deur so ‘n dispuut geraak word.

Die Ombuddiens het ‘n wye mandaat en dispute oor die volgende word hierby ingesluit: dispute oor heffings, oorlas, herstel-  en onderhoudswerk, skemavergaderings, probleme met die skema se finansies, oorsig- en bestuursprobleme asook dispute oor uitsluitlike gebruiksgebiede – die lys is lank en wyd bewoord. Regsverteenwoordiging is slegs toelaatbaar indien die Ombud en al die partye so ooreenkom of indien die Ombud bevind dat die party nie sy saak sonder die hulp van regsverteenwoordiging kan voer nie. Die Ombud se bevele kan wel na die Hoë Hof op appèl geneem word, maar slegs insoverre dit oor regsaspekte handel.

Die skema se administrateurs kan ook vra dat ‘n huurder die huurgeld direk aan die administrateurs oorbetaal ten einde die eienaar se agterstallige heffings op datum te bring.

Die koste van hierdie dispuutbeslegtingsdiens is minimaal (R50 per aansoek, R100 vir die aanhoor van die dispuut, R8 vir ‘n afskrif van ‘n dokument) maar jou heffings gaan styg wanneer jou skema die verpligte diensheffing vir die Ombuddiens van jou gaan verhaal en kwartaalliks aan die diens moet oorbetaal.

Die diensheffing is gekoppel aan jou maandelikse heffing – ‘n glyskaal wat wissel van Nul Rand vir heffings van R500 per maand en laer tot by ‘n maksimum van R40 per maand vir heffings van R2500 per maand en hoër. Jy kan die diensheffing bepaal met behulp van ‘n “Rekenaar” op die Ombuddiens se webwerf hier en dit sal vir jou wys wat jy vir jou eenheid en ook wat die skema in geheel gaan betaal. Hierdie diensheffings is betaalbaar binne 90 dae van 7 Oktober af.

Die verpligtinge op alle skemas en hul administrateurs

Die wet praat van “scheme executives” wat ons vir nou sal vertaal as Administrateurs (trustees, direkteure, bestuursagente en enige ander persoon wat  uitvoerende beheer oor ‘n gemeenskapskema uitoefen). Sodanige administrateurs moet hul verantwoordelikhede en fidusiëre verpligtinge teenoor die skema nakom. Dit sluit in dat hulle vertroud en ingelig moet wees oor hul skema, die toestand en aktiwiteite van die skema, asook dat hulle aan alle toepaslike regsaspekte en voorgeskrewe dokumentêre vereistes moet voldoen.

Die dokumentêre vereistes gaan oor die voorgeskrewe bestuurs- en voldoeningsvereistes in ‘n gemeenskapskema. Dit sluit in alle reëls, regulasies, die grondwet van die skema, ander voorskrifte, voorwaardes, bedinge en  vereistes of bepalings wat die administrasie of besit of beheer van private areas sowel as gemeenskaplike areas in ‘n gemeenskapskema reguleer.

Onder andere moet skemas voortaan –

Voldoende getrouheidsversekering uitneem om die skema te beskerm teen die verlies van geld deur diefstal, bedrog of oneerlikheid.

Binne 30 dae vanaf 7 Oktober by die Ombuddiens registreer en vorm CS1 hiervoor gebruik, (indien die skema nog nie opgerig is nie, dan binne 30 dae vanaf inkorporasie)

Jaarlikse opgawes by die Ombuddiens indien (binne 90 dae vanaf 7 Oktober of indien die skema nog nie opgerig is nie, dan binne 90 dae vanaf inkorporasie).